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No pretérito dia 02 de agosto, entrou em vigor o Decreto-Lei n.º 41/2016, de 01 de agosto. Com este diploma o Governo promoveu alterações ao Código do Imposto Municipal sobre Imoveis (CIMI), das quais se destacam as relativas ao elemento de qualidade e conforto «localização e operacionalidade relativas», constante da Tabela I (“prédios urbanos destinados a habitação”), a que alude o artigo 43.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI).

Desta forma, o limite inferior (minorativo) relativo ao elemento de qualidade e conforto «localização e operacionalidades relativas» passou de 0,05 para 0,10, enquanto o limite superior (majorativo) passou de 0,05 para 0,20.

Em 20 de dezembro de 1016, entrou em vigor a Lei n.º 40/2016, de 19 de dezembro, que em relação a esta matéria veio introduzir uma alteração ao supramencionado Decreto-Lei n.º 41/2016, de 01 de agosto, através do aditamento do n.º 4 ao artigo 43.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), com o seguinte teor:

«Sem prejuízo do disposto no n.º 1, caso o produto do valor base do prédio edificado, determinado nos termos do artigo 39.º, pela área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação, definida no n.º 1 do artigo 38.º, seja inferior a € 250 000, o limite do coeficiente de localização e operacionalidade relativas da Tabela I é 0,05.»

COMENTÁRIO

É sabido que o algoritmo de cálculo do Valor Patrimonial Tributário (VPT) efetuado nos termos do Código do Imposto Municipal (CIMI) sobre Imoveis não se adapta a alguns prédios que fogem do que se pode designar por padrão normal, tipificado pelo conceito expresso no referido algoritmo.

Daí que complementarmente o CIMI recorra a diversas variáveis auxiliares, de que um dos exemplos é o coeficiente de qualidade e conforto, para em sede de avaliação, ajustar o cálculo do VPT, mantendo uma relação de equidade e proporcionalidade entre os VPT dos diferentes prédios e destes com o valor de mercado.

É nesse sentido que parece ter sido efetuada a alteração promovida pelo Decreto-Lei n.º 41/2016, de 01 de agosto, designadamente no que concerne ao elemento de qualidade e conforto «localização e operacionalidade relativas», constante da Tabela I (“prédios urbanos destinados a habitação”), a que alude o artigo 43.º do CIMI.

Com esta alteração crê-se que pretenderia dar-se ao perito avaliador, em casos muito concretos, maior amplitude de decisão, a que corresponderia a determinação de um VPT mais adequado às condições reais do prédio, proporcionando supostamente com essa decisão maior justiça e equidade fiscal.

Caminhados que são apenas alguns meses, o legislador decide vir alterar uma decisão que se previa correta do ponto de vista do ato avaliatório, introduzindo uma correção ao artigo 43 do CIMI, com o aditamento de um número 4).

E é sobre o teor deste aditamento que deveremos tecer os seguintes comentários:

1-    Começaremos por afirmar que embora de índole fiscal, não parece adequado estabelecer critérios administrativos distintos para o mesmo tipo de avaliações, o que necessariamente redundará na fixação de VPTs pontualmente desajustados, e não condizentes com o princípio do justo equilíbrio entre prédios ou com o princípio da comparabilidade com o valor de mercado, princípios que parecem ser transversais a todo o CIMI.

2-    Relativamente ao conteúdo da alteração, uma primeira nota para o teor da redação que não parece de todo feliz, porquanto ignora que existem dois limites para a localização e operacionalidade relativas, um majorante e outro minorante, pelo que fazendo uma interpretação à letra, ambos deveriam passar a ter como limite máximo 0,05, quando em contrário, seguindo o sentido da orientação geral da alteração, a intenção parece ser a de limitar apenas o teto superior, o majorante, evitando que a aplicação deste índice valorize as habitações em mais do que os publicitados 0,05 pontos do coeficiente.

3-    A ser seguida a interpretação expressa no número anterior, então poderá afirmar-se que com esta alteração legislativa, o limite superior (majorativo) relativo ao elemento de qualidade e conforto «localização e operacionalidade relativas», apenas deve ser aplicado na avaliação de prédios urbanos destinados a habitação cujo produto do valor base (Art.º 39.º do CIMI) pela área (art.º 40.º e art.º 40.º-A, ambos do CIMI), seja maior ou igual a € 250.000.

4-    Tomando por correto este raciocínio, a alteração irá provocar distorções que se podem traduzir no tratamento desigual que introduzem no cálculo do VPT dos prédios, ao ater-se exclusivamente à multiplicação do valor base pela área do prédio, fazendo depender uma maior ou menor amplitude de aplicação do citado coeficiente ao VPT calculado acima ou abaixo de 250.000 euros.

5-    Ora, este valor de 250.000 euros que o legislador entendeu fixar, é uma referência que tomada de per si, e isoladamente, só tem representatividade no contexto da logica atribuída ao algoritmo de calculo do VPT, para zonas homogéneas em que o coeficiente de localização seja 1.

6-    Entende-se pois, que a situação descrita irá ofender ostensivamente o princípio da equidade fiscal, atendendo a que não foi contabilizado naquele indicador de referência o princípio da aplicação do zonamento.

7-    Pormenorizando um pouco mais, é fácil entender que o critério em causa, quando aplicado a prédios situados numa zona homogénea com o coeficiente de localização igual a 0,4, impõe o limite superior de 0,05 do coeficiente de localização e operacionalidade relativas aos prédios com VPT até 100.000 euros, (na situação de prédio novo e sem a aplicação de coeficientes de qualidade e conforto) enquanto a amplitude do mesmo coeficiente já pode ir até 0,20 para os prédios de VPT superior àquele valor.

8-    Ao invés, no extremo superior do coeficiente de localização, em zona homogénea com Cl igual a 3,5 e seguindo idêntico raciocínio, já o valor de VPT que separa a aplicação do limite de 0,05 para 0,20 será de 875.000 euros.

9-    Entre os dois extremos assinalados, o VPT a partir do qual são aplicados os dois limites de operacionalidade, vai variando e essa variação será mais acentuada se introduzirmos na equação a idade do prédio e outros coeficientes de qualidade e conforto, o que no fim redundará sempre na obtenção de desequilíbrios ainda maiores.

Assim, se a alteração em causa pretendia proteger os prédios de habitação de menores valores, o resultado conseguido é o inverso promovendo a contrario uma enorme injustiça na sua aplicação, acautelando dessa aplicação prédios de maior valor situados nas zonas mais valorizadas, e prejudicando claramente as zonas mais desfavorecidas e de interior, quando o mercado e a própria filosofia subjacente ao CIMI caminham no sentido oposto, isto é, no sentido do acompanhamento do valor de mercado.

Em síntese, e sem se pretender discutir a intenção do legislador, deve assinalar-se que esta alteração legislativa prejudica claramente a objetividade do ato avaliatório fiscal, e concomitantemente todos os campos de aplicação, que no complexo fiscal subsidariamente utilizam o VPT, que não apenas o IMI, como muitas vezes parece ser confundido.

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